Baiklah...karena saya sudah janji mau bahas tentang serba serbi KPR, sekarang mari yuk kita simak bersama... *pasang posisi duduk yg pewe* *kretekin jari tangan* *puter leher* *inhale exhale* :p
Zaman sekarang tuh ga bisa dpungkiri yah harga rumah itu semakin menggila...ya ga pemirsa??
Makin lama kita nunda beli rumah, ya makin mahal pula itu harga rumah...dan artinya... semakin menjauhhh donkk karena tabungannya ga kekejar dgn kenaikannya...isshh... contohnya aja nih yah, waktu suami eik beli rumah pertama di cibubur tahun 2010 type 29/72 itu hrganya cuma 180-200jt, eehhh begitu diakhir tahun 2012 kmrn, harganya udh 330jt cyiinnnn dgn spec dan type yg sama!...kebayang kan dlm wktu 2 tahun, udh naek lebih dari 100jt... X__x
Maka dari itu... Mnrut eik, klo punya tabungan buat beli properti mending disavingnya dlm bntuk investasi aja yah...ky logam mulia, dinar dsb.. jd equivalent tuh dgn kenaikan hrga rumahnya...*sok2 ngerti financial planning* :p
Nah...trus bagi yg kekurangan modal
kaya saya buat beli properti in cash... jangan sedih! Kan udh banyak tuh bank yg punya fasilitas mortgage KPR... ini sangat membantu mewujudkan impian keluarga buat punya hunian sendiri lhoo.. udh pd tau kan yah?? *ya iyaaaalaaahh nel* :p
Trus...apa aja donk yg perlu diperhatikan mengenai seluk beluk KPR?
Jujur saja awalnya saya berpikir, Yang penting KPR saya disetujui, terserah deh mau pake bank apa? bunga-nya brp? endebre2 lainnya...
Tapiii, ketika saya kemarin bnr2 mengurusi KPR pembelian rumah saya yg lalu, saya baru mengerti dan paham bahwa banyak loh hal2 yg perlu diperhatikan tentang KPR, diantaranya itu :
I. Persyaratan KPR
Ini hal pertama yang harus menjadi perhatian, terutama bagi yang akan membeli rumah second.
Di persyaratan KPR ini saya akan membagi-nya dari dua pihak :
A. Pembeli
1. KTP Suami + Istri
2. KK (Kartu Keluarga) --> Kalau KK belum nyatu, disertakan dua2nya
3. NPWP Suami + Istri
4. Buku / Akta Nikah
5. Bagi beberapa bank seperti Bank DKI, kalau KTP dan KK suami istri belum satu alamat (beda alamat) biasanya diminta "Surat Keterangan Domisili" (Boleh dari sisi suami atau sisi istri) asli dari Kantor Kelurahan setempat yang menerangkan domisili/tempat tinggal sekarang dimana.
6. ID Card Perusahaan
7. Surat Keterangan Karyawan Tetap dan masa kerja-nya
8. Slip Gaji cash dan transfer, rata2 sih bank mintanya 3 bln terakhir, tapi ga ada salahnya disiapkan 6 bln terakhir karena ada bbrp bank yg mintanya demikian
9. Copy Buku Tabungan Gaji/Payroll atau Rekening Korannya, min 3 bln terakhir, tpi disiapkan juga 6 bln terakhir (kalau2 diminta tambahan)
10. SK kenaikan gaji / tunjangan selama 3 atau 6 bln terakhir
11. Ga punya tunggakan kredit di lembaga keuangan resmi manapun, terutama Credit Card (CC). Jadi jika kemarin2 bapak dan ibu pernah menunggak bayar CC 2-3 bln lamanya, mohon diselesaikan dulu tunggakannya sampai LUNAS, inget yah sampai lunas jangan sebagian aja karena ini menyangkut nama baik bapak dan ibu di BI checking (ga mau kaaan nti ga lolos BI Checkingnya??), kemudian setelah dilunasi minta SURAT KETERANGAN LUNAS dari CC-nya (biasanya 3-5 hari kerja)
12. Pas Photo suami istri ukuran 3X4 dan 4X6 (boleh disiapkan msg-msg 3 lembar)
13. Isi formulir dari bank kemudian diserahkan asli-nya yg sudah di TTD suami istri, bagi yang sibuk jd harus menyiapkan waktu nih untuk datang langsung mengurus ke bank, karena bank itu ga mau scan-an atau fax-an ataupun copy-an TTD yg ada di formulirnya.
14. Uang untuk biaya2 KPR (administrasi, asuransi, provisi, deposit), Pajak Pembeli (BPHTB), biaya notaris, surat2 AJB, balik nama, Peningkatan Hak dsb dengan ancer2 sekitar 10% dari harga rumah (misal hrga rumahnya 300jt, jd siapin dana buat biaya-biaya di atas sekitar 10%-nya = 30Jt)
B. Penjual
1. KTP Suami + Istri
2. KK (Kartu Keluarga) --> Kalau KK belum nyatu, disertakan dua2nya
3. NPWP Suami + Istri
4. Buku / Akta Nikah
5. Jika Suami / Istri sudah meninggal, maka harus disertakan dgn Surat Kematian-nya
6. Jika dari Suami / Istri yg sudah meninggal itu mempunyai anak, maka wajib juga melampirkan Surat Perwali-an dan Surat Waris yang di TTD s.d Kecamatan
7. Copy Buku Rekening bagian depan yang ada nomor dan nama rekeningnya (klo ini buat transfer dana kucuran dari Bank KPR setelah akad kredit selesai)
8. Copy dan asli Sertifikat Rumah (Minimal SHGB yah, klo masih AJB ga bisa di KPR-kan)
9. Copy dan asli IMB
10. Copy dan Asli PBB tahun terakhir
11. Surat Penawaran harga rumah (klo bisa cantumkan harga diatas harga deal dgn penjual, tujuannya agar bisa dijadikan bahan pertimbangan ketika rumah di appraisal)
12. Uang untuk biaya Pajak Penjual (PPh), dan biaya2 notaris (jika disepakati dibagi 2 atau lebih dgn pembeli)
II. Biaya-Biaya KPR
1. Biaya Provisi, adalah biaya yang dikeluarkan oleh pihak perbankan kepada kreditornya
(dalam hal kredit/pinjaman) yang besarnya ditentukan oleh masing-masing
bank dengan menggunakan prosentase dari besarnya nominal yang dicairkan.
Kegunaannya untuk membiayai segala sesuatu yang berkenaan dengan
pemberian kredit/pencairan dana pinjaman,misalnya untuk biaya foto
copy,komisi marketing,bbm marketing dsb.
Kebanyakan dari bank tersebut mengeluarkan biaya provisi dari 0% sampai dengan 1.5% dari nilai yang dicairkan, tapi biasanya cuma 1% kok.
2. Biaya-Biaya Notaris, biasanya terdiri dari : Biaya Cek Serifitikat, Validasi SSP, Validasi SSB, Biaya AJB, Biaya Balik Nama, APHT dan PNBP, SKMHT, PPJB, dan Roya (apabila sertifikat masih dijaminkan di bank lain). Kalau ditotal besarnya antara 5-10jt. Nah kalau untuk biaya ini biasanya sih bank langsung membebankan ke Pembeli (kecuali Roya), namun kita bisa kok membuat kesepakatan dgn penjual asal kedua belah pihak sepakat. Kalau saya kemarin sepakat membagi dua biaya ini (50:50) ;D
3. Biaya Administrasi : besarnya ditentukan oleh bank, nominalnya kurang lebih sama dengan biaya provisi sekitar 0-1.5% dari total plafond pinjaman
4. Biaya Premi Asuransi. Ada Asuransi diri / jiwa dengan asuransi kebakaran thd bangunan rumah yg diagun-kan, besarnya ya ditentukan oleh rekanan asuransi si Bank...hehe...
5. Blokir 1 Kali Angsuran, ini tujuannya sebagai deposit kita, jadi bisa diambil ketika pinjaman kita sudah lunas
6. Biaya kelola Rekening, kecil ini dibawah 10rb :D
7. Saldo Minimum Rekening, trgantung bank-nya ada yg 50rb, ada jg yg 100rb
8. Biaya Materai, yaitu total biaya materai yang digunakan untuk surat2 pinjamannya, yaah moreless itu sekitar 50-100rb
9. Biaya Appraisal Rumah, ada beberapa Bank yang menggunakan jasa appraisal dari luar, dan biasanya untuk model ini, bank meminta biaya appraisal-nya dibayar dimuka. Besarnya kurang lebih antara 400-1jt.
Naahh... Selain biaya-biaya di atas, biaya pajak atas jual beli rumah juga perlu kita siapkan nih, yaitu :
Pajak Pembeli (BPHTB) = (NJOP/Harga Jual - NPTKP) X 5%
Pajak Penjual (PPh) = (NJOP/Harga Jual) X 5%
Penjelasan :
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPTKP/NPOPTKP : Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak / Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Mengenai NPTKP untuk perhitungan BPHTB adalah berbeda-beda untuk masing-masing kabupaten/kota. Contoh:
DKI Jakarta : Rp. 60.000.000,-
Kota Bekasi : Rp. 30.000.000,-
Kota Depok : Rp. 20.000.000,-
Kota Bogor : Rp. 20.000.000,-
Eik kasih simulasi dgn permisalan Harga NJOP rumah yang mau dibeli di daerah Jakarta itu 200jt, maka :
Pajak Pembeli-nya (BPHTB) = (200jt-60jt)X5% = Rp. 7Jt
Pajak Penjual-nya (PPh) = (200jt)X5% = Rp. 10Jt
Gampang kan ngitung Pajak-nya
Oh iya, soal perhitungan pajak ini nanti yang menghitung itu notaris rekanan Bank-nya yah... Entah Bank-nya menggunakan perhitungan
Harga Jual dari
Harga Deal Asli antara Penjual dan Pembeli atau
NJOP+Beberapa % itu semua given dari notaris bank-nya, tapi suggest eik sih kalau bisa request dulu ke notarisnya itu untuk menggunakan harga jual = NJOP+bbrp % saja, agar pajaknya lebih kecil...hehe
III. Proses KPR
Proses KPR itu biasanya memakan waktu kurang lebih 14 hari kerja, bisa lebih cepat atau lebih lama itu tergantung kelengkapan dokumen dan faktor2 internal dari bank juga.
Proses KPR itu, menurut saya dibagi menjadi 4 tahap, yaitu :
1. Pengisian Formulir dan kelengkapan dokumen
2. Analisa permohonan kredit, biasanya di tahap inilah analis bank akan menilai kredibilitas BI checking suami+istri, kesanggupan mencicil, serta jumlah plafond kredit yang sesuai dengan kesanggupan membayar kita.
Nahh... ditahap inilah biasanya analis akan aktif menghubungi kita juga perusahaan tempat kita kerja (interview), tujuannya itu untuk melakukan verifikasi data serta meminta keterangan tambahan lain yang tidak terdapat di dalam formulir, serta meminta supporting dokumen lagi apabila ternyata ada dokumen tambahan yang dibutuhkan, misalnya karena BI checking
kita
Kurang Bersih :p
Pada tahap inilah kita itu harus PEDE dan SMART dan JUJUR menghadapi Bank, jangan sekali2 boong! karena analis bank itu pinter sodara2, dia ga akan percaya omongan kita seandainya ga disupport dgn dokumen, jadi jangan asal nge-cap yah bapak ibu klo ga ada evidence-nya.
Oh ya ditahap ini kita juga berhak mengajukan pertanyaan kepada analis mengenai berapa rate-nya, kira2 berapa plafond yang disetujui (apabila dari analisis gaji kurang mencukupi utk cicilan per bulan), apa aja biaya2nya, dsb. jadi kalau ada yg sekiranya kurang berkenan ataupun kurang puas dgn rate yang disepakati, plafond yang ditawarkan, serta biaya2nya, ditahap ini-lah saatnya melakukan proses bargaining (tawar-menawar). Karena kalau sudah lewat dari tahap ini, maka sudah tidak bisa melakukan tawar menawar lagi, karena dianggap kedua pihak (bank dan applicant sdh sepakat).
Oh ya, jika ada data2 di formulir ada yang mau dirubah, disinilah saatnya, contohnya mau merubah masa kreditnya dari 10 thn, jd 15 thn dsb. Tpi perlu diingat jangan terlalu banyak merubah data, karena bisa2 Bank ga percaya sama ke-valid-an formulir kita ;D
3. Proses Appraisal Rumah, setelah proses analis permohonan kredit, proses selanjutnya adalah proses appraisal rumah (penilaian kembali harga rumah yang akan dibeli oleh pihak bank).
Ada beberapa bank yang menggunakan external appraisal ataupun internal appraisal, nah sebagaimana yang diterangkan pada biaya2 KPR diatas, untuk bank yang menggunakan jasa external appraisal, biasanya bank meminta pembayaran di muka yang besarnya kurang lebih antara 400rb-1jt.
Pihak appraisal biasanya akan menghubungi penjual rumah untuk meminta alamat lengkap dsb.
Selanjutnya setelah diappraise oleh pihak bank, maka selanjutnya appraisor akan memberikan reportnya dalam waktu maksimal 2 hari kerja.
Disinilah plafond kredit di-final-kan.
Plafond maksimum KPR itu adalah : 70-80% X Harga Appraisal Rumah
Mislanya menurut appraisor, harga rumahnya adalah 300jt, maka :
Maksimum KPRnya = 80%X300Jt = 240Jt
Trus kalau hasil analisis kemampuan membayar kita lebih dari plafond gimana? Maksimum kreditnya yaaa teuteuppp...hahahahha
Setelah maksimum plafond kredit keluar, barulah pihak Bank menerbitkan
SKP (Surat Keputusan Pembiayaan) yang di dalamnya terdapat berapa plafond yang disetujui, brp rate-nya, brp masa kreditnya, brp biaya2nya, serta hak dan kewajiban kita thd bank dan sebaliknya.
4. Akad Kredit, artinya semua proses telah dilalui dengan lancar dan baik. Tinggal akad kredit saja dengan disertai penandatanganan semua dokumen2 yang berkaitan dgn KPR dan jual beli rumah. Disini ada Notaris, Bgn legal Bank, Penjual + suami/istri, Pembeli + suami/istri, dan saksi2. Pada saat penandatanganan ini harap diperhatikan dan dibaca dengan seksama yah semua dokumennya, jgn sampai ada yg krg jelas atau bahkan merugikan kita.
Tanyakan semua hal yg perlu ditanyakan pada saat proses ini, misalnya
mengenai sertifikat kapan selesai dibalik nama, trus soal pelunasan,
denda2 tunggakan, cicilan, dan lain sebagainya. Jika kita sudah puas dan
merasa aman, barulah kita tanda tangani semua surat2nya, diawali dgn
BISMILLAH yah jgn lupa..hehe ;)
Pada saat akad kredit ini juga harap dibawa semua dokumen2 asli yang diperlukan (biasanya sih dokumennya sama dengan dokumen yang dilampirkan pada saat pengajuan KPR pertama kali.
Setelah semua dokumen ditandatangani, artinya proses
Akad Kredit-pun selesai, dan itu artinya :
Alhamdulillah.. ANDA resmi punya UTANG sama BANK...eh tapi itu artinya juga : ANDA resmi punya INVESTASI RUMAH! Hahahha.. Hamdallah... ;D
IV. Things To Be Concern
Sebenernya buanyaaaakkk bgt yang harus menjadi perhatian pada saat mengajukan KPR, tapi disini saya akan merangkumnya secara garis besar aja yah...
1. Sebelum mengajukan KPR jgn lupa berdoa, minta ridho orgtua, dan sedekah.. biar dilancarin nih proses ke depannya...hehe
2. Pilih Bank yang berqualified, jgn bank asal, karena kita minjam itu utk jangka waktu lama dan jaminannya itu sertifikat rumah kita.. ngeri kan klo tiba-tiba 3-5 tahun ke depan bank-nya tau2 dilikuidasi *amit2* *knock the wood*
3. Ajukan jangan ke satu bank saja, minimal 3 bank-lah, tujuannya itu biar bisa milih yg plg sreg buat kita, karena antara bank yg satu dgn bank yg lain berbeda kebijakan, bunga/rate, serta plafond kreditnya
4. Sebelum mengajukan KPR, harap disiapkan dulu dokumen2nya (klo perlu buat rangkap banyak minimal lima set), agar prosesnya bisa cepat dan lancar karena dokumen sudah lengkap
5. Kalau beli rumah second sm agen, dan agennya menawarkan jasa pengurusan KPR, jgn percaya 100% yah, karena di kasus saya kmrn, KPR yg mereka ajukan untuk saya semuanya gagal. Saya ga ngerti kenapa, tapi bgitu saya mengurus n ajukaan KPR itu sendiri...alhamdulillah semuanya lolos.
6. Bunga/Rate antara Bank Syariah dgn Bank Konvensional itu bedaa ya cyiinn perhitungannya... jd jgn salah persepsi loohh... klo rate di bank syariah 7-8% itu artinya sama dengan rate 13-14% di bank konvensional.
Tapi semuanya ada plus minusnya sih, klo di bank syariah itu kan bunga n cicilan kita fix s.d masa kredit, tapi klo di bank konvensional ratenya itu biasanya cuma fix s.d maksimal 5 tahun, selebihnya fluktuatif deh ngikutin suku bunga pasar.
Klo saya sih lebih prefer pake syariah, karena merasa lebih aman aja dengan label syariah-nya, udh gtu cicilannya fix sampai akhir masa kredit, jadi bisa dibudget-kan and no need to worry klo tb2 suku bunga melonjak...lagian lagi gaji kita kan insyaallah reguler naik tuh tiap tahun, sementara cicilan rumah tetep, jadi untung kaaann... hihihi ;D
7. Berdasarkan hasil survey saya pada saat mengurusi KPR rumah kemarin, menurut saya bank konvensional yg bunga-nya plg kecil dan aman itu adalah Bank CA, tapi sayang kelemahannya bank itu ga bisa take over kredit, mereka harus memegang sertifikat rumah yg dijaminkannya itu lebih dulu, baru uang KPRnya cair. Jadi agak ribet nih klo misalkan sertifikat rumah sebelumnya masih dijaminkan di bank sebelumnya (atau masih KPR juga dgn bank lain), masa kita mesti talangin dulu buat ambil sertifikatnya?? duit drmn cyiinnn...?? Klo ada uang cash, ngapain juga kita ngajuin KPR...ya kan..ya kan..ya kan..?!
8. Naahh... klo untuk bank syariah, yg paling kecil bunga/rate-nya itu adalah Bank DKI Syariah, walaupun dokumen2 yg dibutuhkan rada kompleks, tpi worth it lah.
9. Untuk kasus sertifikat rumah yg masih dijaminkan di bank lain (masih diKPR-kan oleh penjual di bank sebelumnya), nanti begitu SKP (Surat Keputusan Pembiayaan) dari Bank KPR kita turun, nanti antara Bank KPR kita dgn Bank KPR sebelumnya akan berkoordinasi untuk meminta sisa outstandingnya. Tpi pada beberapa bank, ada juga yg ga bisa langsung berkoordinasi, jadi mesti penjualnya yg minta sisa outstandingnya itu ke bank KPR dia sebelumnya. Barulah nti setelah bank KPR kita yg melunasi outstandingnya itu kemudian sisanya dicairkan ke rekening penjual.
10. Hati-hati dalam memberi DP (Uang muka) ke penjual yah... Ingat! Uang Muka atau DP itu sebaiknya diberikan setelah KPR kita disetujui dan SKP kita sudah keluar (kecuali ada perjanjian lain yg dituangkan di perjanjian resmi bermaterai lainnya dgn penjual).. Dan itu musti ada tanda terima-nya yg sah berupa kwitansi yg bermaterai dgn ditandatangani oleh si penjual / agen resmi-nya, karena nanti kwitansi ini yang harus kita berikan ke pihak bank KPR kita sebagai tanda bahwa kita sudah membayar DP kepada penjual, dan sisa pembayaran berikutnya tinggal dari KPR saja.
11. Jangan terlalu over commited sm penjual klo KPR kita bakalan disetujui yah... minta waktu plg lama sebulan untuk mengurus KPR, jadi kita ga berasa dikejar2 sm penjual...hehe
12. Klo mau beli rumah second yg paling penting itu : Tolong DILIAT SURAT2, dan LOKASI-nya yah... karena tanpa SHGB/SHM, IMB dan PBB yang lengkap serta lokasi yg mudah terjangkau dan lingkungan tidak banjir rumah tersebut ga akan bisa di-KPR-kan.
13. Eh iya sertifikat kavling / tanah juga bisa lho di ajukan pembiayaannya layaknya KPR, cumaaaa...jangka waktunya ga bisa terlalu lama maksimal 10 tahun
14. Biasanya pemgurusan Bank konvensional Swasta lebih cepat loh dibandingkan BUMN, jadi bagi bapak dan ibu yang mengejar KPR cepat, monggo silakan diajukan di bank swasta aja
15. Menurut hasil survey saya, Bank Konvensional yang plg aman fluktuatif kenaikan rate/bunga-nya itu adalah Bank TN, jd bagi yg memilih bank konvensional tapi ga pengen kaget dengan fluktuatif bunga/rate yg ga bisa diprediksi up n down-nya, saya sarankan untuk memilih Bank ini
16. Biasanya Bunga/Rate KPR untuk rumah baru lebih kecil drpd rumah second
17. Tips terakhir adalah : Berdoa ;D
Fiuuhhhhh... asli panjaaaaaaaaaanggg yah postingan saya kali ini... tpi trust me ini ga seribet postingan saya kok klo udh dijalanin... bhihihik :p
Semoga bisa bermanfaat bagi bapaks dan ibus pembaca yang budiman yah dlm mengajukan KPR sehingga bisa lolos dan barokah... Aamiin Ya Rabb...
Klo ada yg kurang sesuai atau sependapat dengan postingan saya, mohon dikoreksi saja kemudian mohon dibukakan pintu maaf yah, karena postingan saya ini murni hanya berdasarkan pengalaman saya saja (yang masih kurang elmunya) tanpa ada maksud menjelek-jelekan pihak2 lain.
Wabillahi Taufik Walhidayah.. Wassalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh... ;D
Wassalam,
-Nella-
